Trouver son local : tout savoir sur le bail commercial

Bail commercial, baux 3/6/9, droit au bail… Lors de nos formations « Créer un coffee-shop, un salon de thé ou un café à thème », nos stagiaires sont toujours très intéressés par la partie concernant la recherche du local et notamment les spécificités du bail commercial. Dans cet article, nous vous aidons à y voir plus clair pour aborder cette phase de votre projet de la meilleure façon possible !

Le choix du local est à juste titre l’un des premiers sujets de préoccupation des créateurs de salon de thé. Si l’emplacement a une importance capitale, il n’est pas le seul critère que vous devez retenir pour le choix de votre local. Le contexte juridique du local que vous convoitez est tout aussi important ! Les locaux commerciaux dépendent d’une règlementation très spécifique que vous devez absolument maîtriser avant de vous engager.

Les grands principes

Commençons d’abord par vous présenter le contexte juridique dans lequel vous allez pénétrer lorsque vous rechercherez votre local. L’univers de l’immobilier commercial est très différent de l’univers de l’immobilier d’habitation.

Acquérir un local pour exploiter votre salon de thé ne signifie en général pas en devenir « propriétaire » (il est rare que les commerçants soient propriétaires des murs de leur local commercial). Néanmoins, le commerçant locataire détient « la propriété commerciale» de son local grâce au statut des baux commerciaux qui prévoit un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. L’augmentation des loyers est aussi strictement encadrée.

Le bail commercial est un contrat de location par lequel un propriétaire (on parle du bailleur) met à la disposition d’un tiers (on parle du locataire) un local commercial, industriel ou artisanal et lui en confère la jouissance pendant une durée déterminée et en contrepartie du paiement d’un loyer.

Quelles activités peut-on exercer ?

Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l’activité ou les activités autorisées dans le bail : on parle de destination du bail. Une modification partielle ou totale de l’activité nécessite de respecter une procédure particulière : « la déspécialisation », qui, par ailleurs, justifie un déplafonnement du loyer a posteriori. Le fameux bail « tous commerces » permet d’exercer toute activité dans les lieux loués.

Si le local qui vous intéresse nécessite une déspécialisation, il faut engager les négociations avec le bailleur avant la signature du bail et prendre en considération l’augmentation éventuel du loyer. Parlez-en avec votre notaire ou votre avocat qui vous conseillera dans cette démarche.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

La durée du bail doit obligatoirement être mentionnée dans le bail. Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans (sauf exception admise pour les baux dits de courte durée ou dérogatoires : dans ce cas, le bail aura une durée maximal de 23 mois).

Le locataire et le propriétaire peuvent néanmoins prévoir une durée supérieure à 9 ans mais prudence car dès lors que le bail est supérieur à 9 ans, à l’expiration du bail survient le déplafonnement de loyer qui permet au propriétaire de fixer le loyer qui lui convient sans avoir à appliquer les indices légaux de réévaluation. Si le locataire n’accepte pas, il doit quitter les lieux, sans indemnité. Il n’existe alors aucune voie de recours judiciaire.

Comment évolue le loyer ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le loyer est révisé en cours de bail de façon triennale (révision triennale légale des baux dits 3/6/9 ans), en fonction de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Le loyer peut être déplafonné dans les cas suivants :

– lorsque la valeur locative réelle a subi une variation de plus de 10 % de la valeur de référence (exemple : transformation d’un quartier suite à la création d’une zone piétonne)

– lorsque le contrat de bail est prolongé tacitement après 12 ans,

– lorsqu’il est conclu, dès l’origine pour une durée de plus de 9 ans.

Peut-on renouveler son bail ?

Le droit au renouvellement du bail, au bénéfice du locataire, est l’une des principales caractéristiques du bail commercial. Afin de bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire-commerçant doit avoir exploité de manière effective et régulière son fonds au cours des 3 dernières années précédant l’expiration du bail. Un abandon ou une interruption d’activité au cours de ces 3 dernières années peut donc faire échec au renouvellement.

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail de son locataire. Mais en l’absence d’un motif légitime et sérieux (exemple : non paiement des loyers, non exploitation du fond) il devra en assumer les conséquences financières, qui sont très lourdes. On parle d’une indemnité d’éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l’indemnité correspond à la valeur vénale du fonds de commerce.

Attention : la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (Loi n°2014-262 du 18 juin 2014, parue au journal officiel du 19 juin 2014) vient modifier certains éléments concernant les baux commerciaux, vous trouverez un récapitulatif de cette loi ici : http://www.cma-72.fr/pdf/loi_relative_a_lartisanat.pdf

Les différents « droits d’entrée »

Parlons maintenant des différentes manières de devenir locataire d’un local. En immobilier commercial, il existe différentes possibilités qui ont chacune leurs caractéristiques. Il est important pour vous de savoir ce qui se cache derrière les différents termes car ce sont ces termes que vous retrouverez dans les petites annonces immobilières ou dans les agences. Savoir de quoi il retourne vous permettra d’être plus efficaces dans vos recherches et aussi plus crédible !

Le pas-de-porte

Le pas-de-porte consiste en une somme d’argent versée au propriétaire des murs d’un local avant l’entrée dans les lieux. C’est un usage fréquent. Mais, juridiquement, il est difficile d’en déterminer les contours. Le propriétaire peut considérer le pas-de-porte comme une compensation financière à la perte de valeur de l’immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire et de l’indemnité d’éviction qu’il devra verser pour récupérer le local. Dans ce cas, la somme demandée reste acquise au propriétaire à la fin du bail.

Le propriétaire peut aussi considérer que le pas-de-porte est un supplément du loyer, il sera alors intégré lors des révisions de loyer. C’est le cas du  » bail à l’américaine « , qui intègre le pas-de-porte dans le loyer et permet un paiement fractionné sur la durée du bail. Attention à ne pas confondre avec le  » droit au bail « .

Le droit au bail

Le droit au bail est une somme d’argent versée par le nouveau preneur à l’ancien locataire au moment de la cession du bail, dans le cas de la reprise d’un bail existant. Pour le précédent locataire, il s’agit de monnayer sa propriété commerciale, tout particulièrement le fait que son loyer, plafonné par la loi, est en général inférieur aux prix du marché.

Le droit au bail (ou la propriété commerciale) est un élément important du fonds de commerce, c’est pourquoi le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de céder le bail lorsqu’il vend son fonds (article L. 145-16 du Code de commerce).

Toutefois, si le bail contient une clause d’agrément, le vendeur du droit au bail (indépendamment du fonds) doit demander l’autorisation au propriétaire pour céder le bail, à défaut, il risque la résiliation.

Si le bail comprend une clause de garantie solidaire, l’ancien et le nouveau locataires sont solidaires du paiement des loyers et des charges durant un délai qui doit être précisé au contrat.

Le vendeur du fonds, qui cède donc son bail, doit notifier la cession au propriétaire des murs par un acte d’huissier ou la faire accepter dans un acte notarié. Puis l’acte de cession du bail doit être enregistré auprès de la recette des impôts du lieu du local loué. En revanche, le bailleur peut refuser la cession du bail seul. Le locataire doit alors vendre son fonds pour céder son bail.

Le fonds de commerce

L’achat d’un fonds de commerce correspond à l’acquisition d’un ensemble de biens corporels et incorporels regroupés en vue de l’exploitation d’une activité. L’acheteur ne reprend ni les dettes, ni les créances du cédant, sauf si l’acte de vente le prévoit expressément.

Les éléments incorporels comprennent la clientèle, les marchés en cours, le nom commercial et l’enseigne, le droit au bail, les brevets, marques, licences, autorisations administratives, le personnel, etc.

Les éléments corporels comprennent les matériels et outillages, les véhicules, le mobilier et les agencements.

Le stock de marchandises n’entre pas dans la valeur du fonds de commerce.

La cession de parts

Il s’agit de la cession d’une entreprise dans son ensemble avec tous ses actifs mais aussi ses dettes. L’acheteur achète donc tous les éléments qui constituent le fonds de commerce et reprend également les différents engagements de l’ancien propriétaire de la société et notamment les dettes et les contrats.

Lorsque cette solution est envisagée, elle nécessite une analyse approfondie de l’entreprise que l’on envisage d’acheter. Se faire accompagner par des professionnels est essentiel pour ne pas « faire une mauvaise affaire ».

Il existe encore bien d’autres façons d’organiser son activité professionnelle dans un local : la location pure, la location-gérance ou encore transformer une partie de son habitation en local commercial par exemple. Nous vous avons présenté ici les plus courantes. Pour en savoir plus, il ne vous reste qu’à faire comme nos stagiaires : inscrivez-vous à notre formation « Créer un coffee-shop, un salon de thé ou un café à thème » !